Kian banyaknya anak muda yang kuliah, semakin besarnya proporsi imigran yang memilih kehidupan keluarga multigenerasi, serta standar pinjaman hipotek yang diperketat yang mempersulit anak-anak muda punya rumah sendiri, menjadi beberapa penyebab persoalan tersebut.
Oleh : Justin Fox*
JERNIH—Ketika pandemi melanda tahun lalu, anak-anak muda (remako, remaja kolot) AS yang selama ini telah keluar rumah, pindah kembali ke rumah untuk tinggal bersama orang-orang tua mereka. Jumlahnya besar-besaran. Sekarang, banyak dari para remako berusia 18 hingga 29 tahun itu yang tetap memilih tinggal bersama orang tua dan kakek-nenek mereka, kembali seperti sebelum Covid-19 tiba.
Angkanya mungkin mencengangkan Anda. Menurut profesor sosiologi Universitas Maryland, Philip N. Cohen, berdasarkan data Biro Sensus AS, angka itu berada pada kisaran 42,8 persen dari seluruh remako berusia 18 hingga 29 tahun. Itu tercatat hingga September lalu.
Cohen bahkan melihat persentase itu meningkat setiap dekade, sejak tahun 1960-an, yang menurutnya merupakan indikasi bahwa beberapa kekuatan sosial jangka panjang telah bekerja. Semakin banyak orang dewasa muda yang kuliah, dan dengan demikian menunda mendapatkan tempat tinggal permanen mereka sendiri, membuat proses pertumbuhan menjadi lebih berlarut-larut. Keluarga imigran, yang jumlahnya jauh lebih banyak di AS sekarang daripada di tahun 1960 dan 1970, lebih cenderung menganut kehidupan multi-generasi.
Namun, lompatan besar dari tahun 2000 ke 2010 juga memiliki beberapa penyebab ekonomi jangka pendek yang jelas. Di bagian akhir dekade itu, sejumlah besar orang Amerika memasuki masa dewasa di tengah lingkungan ekonomi terburuk dalam 75 tahun, dan mereka tidak mampu untuk pindah sendiri.
Hal-hal yang tidak menjadi lebih baik di tahun 2010-an karena pasar kerja perlahan membaik tetapi pasokan perumahan yang tidak memadai di tempat-tempat kaya pekerjaan, ditambah standar pinjaman hipotek yang diperketat, terus mempersulit para remako untuk mendapatkan tempat mereka sendiri.
Cara lain untuk melacak fenomena ini adalah dengan menghitung jumlah rumah tangga yang ada.
Jumlah rumah tangga tumbuh pesat di AS dalam dekade setelah Perang Dunia II, awalnya karena perang dan Depresi Hebat (Great Depression) telah menahan pembentukan rumah tangga, selain kemudian karena banyaknya Baby Boomer mulai memasuki usia dewasa dan pindah sendiri. Pembentukan rumah tangga melambat karena pertumbuhan populasi dewasa muda melambat dan kemudian mulai menurun pada 1990-an.
Tetapi bahkan ketika anggota generasi milenium raksasa mulai memasuki usia pindah utama, pembentukan rumah tangga terus menyurut, dengan tahun 2010-an memberikan persentase pertumbuhan terendah setidaknya dalam 160 tahun.
Jadi apa yang terjadi sekarang? Pandemi besar yang membuat mereka kembali ke sarang telah berbalik, tetapi masih ada bagian dewasa muda yang tinggal di rumah, yang jauh lebih tinggi daripada dua dekade lalu. Itu mungkin menandakan banyak permintaan perumahan yang terpendam, seperti yang terjadi setelah Perang Dunia II.
Pertumbuhan rumah tangga telah meningkat dalam beberapa bulan terakhir, menurut data yang dikumpulkan oleh rekan peneliti senior Rob Warnock dari survei Biro Sensus. Tetapi alasan utama mengapa pertumbuhan rumah tangga sangat lambat sebelum pandemi adalah karena orang muda (dan orang yang tidak terlalu muda) tidak mampu untuk pindah sendiri.
Dengan kenaikan sewa 15,8 persen secara nasional selama 12 bulan terakhir, menurut Apartement List dan kenaikan harga pembelian rumah sebesar 18,4 persen menurut Zillow, itu masih masalah bagi banyak orang. Setelah melonjak awal tahun ini, Indeks Keterjangkauan Perumahan dari National Association of Realtors telah jatuh kembali ke posisi semula pada tahun 2018–dengan pendapatan yang meningkat dan rendahnya tingkat hipotek tidak cukup untuk menebus kenaikan harga yang besar.
Perpindahan ke pekerjaan jarak jauh (WFH) selama pandemi memiliki efek buruknya sendiri. Itu membuat perumahan lebih terjangkau bagi mereka yang dapat mempertahankan pekerjaan di kota-kota mahal, sambil pindah ke pasar perumahan yang lebih murah, dan pada awalnya mengurangi harga di kota-kota mahal. Tapi itu membuat pasar yang lebih murah itu jauh lebih tidak terjangkau bagi pekerja non-jarak jauh yang sudah ada di sana, bahkan ketika harga sebagian besar telah pulih di tempat-tempat mahal.
“Keuntungan keterjangkauan yang dinikmati di tempat-tempat seperti San Francisco dan Seattle, jauh lebih sementara daripada kerugian keterjangkauan di tempat-tempat seperti Spokane dan Boise,” kata Warnock dari Apartment List.
Beberapa di antaranya pada akhirnya berhasil dengan sendirinya. Sebagian karena biasanya lebih mudah untuk menambahkan lebih banyak pembangunan perumahan di tempat-tempat seperti Spokane dan Boise daripada di San Francisco atau Seattle. Tapi kasus ledakan perumahan yang berkelanjutan selama beberapa tahun ke depan tampaknya tidak banyak bergantung pada ledakan harga.
Setelah itu, perkembangan signifikan lainnya tampak. Menurut proyeksi terbaru Biro Sensus, jumlah orang Amerika berusia 25 hingga 34 tahun akan menurun pada paruh kedua dekade ini, dan setelah itu tumbuh sangat lambat selama beberapa dekade mendatang. Terlebih lagi, karena proyeksi ini berasal dari 2017 dan tidak mencerminkan penurunan berikutnya dalam tingkat kelahiran dan imigrasi, mereka mungkin berada di sisi yang tinggi.
Hal yang paling jelas di sini adalah bahwa permintaan akan perumahan akan melambat. Tapi setengah abad yang lalu siapa yang akan meramalkan bahwa persentase para remako yang tinggal bersama orang tua mereka akan meningkat begitu banyak? Pertumbuhan yang lebih lambat dalam populasi dewasa muda, jika diterjemahkan ke dalam pertumbuhan yang lebih lambat dalam harga perumahan, mungkin saja menyebabkan pembalikan kenaikan itu.
Atau mungkin, bahwa memproyeksikan tren demografis itu relatif mudah; jauh lebih sulit untuk menilai dampaknya terhadap ekonomi atau pasar asset, atau politik, atau apa pun. Tetapi kecenderungan kaum muda untuk pindah dari rumah orang tua tampaknya merupakan indikator yang patut diwaspadai.
Satu peringatan pada semua statistik ini adalah bahwa Biro Sensus bergulat dengan peningkatan besar dalam jumlah orang yang tidak menanggapi surveinya tahun lalu, yang mungkin saja telah melakukan beberapa hal aneh yang memberi banyak pengaruh pada angka-angka yang didapatkannya. [Bloomberg]Justin Fox adalah kolumnis Bloomberg Opinion untuk desk bisnis. Fox juga merupakan direktur editorial Harvard Business Review dan menulis untuk Time, Fortune, dan American Banker. Beliau penulis “The Myth of the Rational Market
