Pada 5 September, setidaknya 274 pengembang properti, sebagian besar perusahaan kecil dan mikro, telah bangkrut di Cina tahun ini, yang berarti bahwa pengembang runtuh setiap hari, tulis The Time Weekly, majalah milik negara di bawah Guangdong Publishing Group, menulis Senin lalu.
JERNIH–Evergrande Group, pengembang properti terbesar kedua di Republik Rakyat Cina berdasarkan penjualan kontrak, harus menyaksikan harga sahamnya melorot 11 persen pada Kamis (9/9) lalu, di tengah berita bahwa perusahaan itu telah terkepung utang, dan mengalami penurunan peringkat lebih lanjut oleh lembaga pemeringkat kredit.
Situasi keuangan pengembang properti yang paling rakus berutang di dunia itu belum membaik sejak pendiri grup, Hui Ka-yan, mengundurkan diri sebagai ketua unit utama Grup Real Estat Hengda pada 16 Agustus. Ka-yan mengundurkan diri setelah penjualan kontraknya turun 26 persen secara annual, bulan lalu.
Analis mengatakan, Beijing mungkin memberikan bantuan kepada perusahaan yang dililit utang itu pada kuartal keempat, tetapi kemungkinan akan mengadopsi pendekatan “berorientasi pasar”. Mereka mengatakan, investor khawatir bahwa krisis Evergrande itu dapat meluas ke para pengembang properti Cina lainnya dan menciptakan risiko sistemik dalam sistem perbankan Cina yang lebih luas.
Pada hari Selasa, Moody’s menurunkan peringkat keluarga perusahaan (CFR) Evergrande dari “Caa1” menjadi “Ca” dan peringkat senior tanpa jaminan pengembang dari “Caa2” menjadi “C.” Lembaga pemeringkat itu juga menurunkan CFR dari anak perusahaan Evergrande, Hengda Real Estate Group, Tianji Holding Ltd, dan peringkat senior tanpa jaminan yang didukung dari Scenery Journey Limited.
Menurut peringkat Moody’s, “Ca” mengacu pada “segera default dengan prospek kecil untuk pemulihan” sementara “C” mengacu pada “default.”
Moody’s mengatakan uang tunai Evergrande sebesar 86,8 miliar yuan (US$13,45 miliar) pada akhir Juni 2021 tidak cukup untuk menutupi utang jangka pendek dan utang jangka panjang yang jatuh tempo selama 12 bulan ke depan. Dikatakan, perusahaan tidak mungkin dapat mengumpulkan cukup dana baru untuk pembiayaan kembali, mengingat aksesnya yang memburuk ke pasar pendanaan dalam negeri dan luar negeri.
“Penurunan peringkat mencerminkan prospek pemulihan yang lemah dari kreditur Evergrande jika ada default,” kata Cedric Lai, wakil presiden dan analis senior Moody.
Pada Rabu (8/9) lalu, Fitch Ratings mengatakan juga telah menurunkan peringkat penerbitan mata uang asing (IDR) jangka panjang dari China Evergrande Group dan anak perusahaannya, Hengda Real Estate Group dan Tianji Holding Limited, dari “CCC+” menjadi “CC.”
Dikatakan, Evergrande dapat gagal membayar pinjamannya karena gagal mengurangi masalah likuiditasnya dengan mempromosikan penjualan, memperpanjang pinjaman, melepaskan aset atau memperkenalkan investor baru pada paruh pertama tahun ini. Menurut peringkat Fitch, “CC” mengacu pada “segera default dengan sedikit prospek untuk pemulihan.”
“Kami percaya penurunan penjualan kontrak baru-baru ini telah melemahkan kemampuan Evergrande untuk membayar utang jangka pendek, karena hasil penjualan kontrak adalah sumber utama likuiditasnya,” kata Samuel Hui, direktur dan analis peringkat utama di Fitch (Hong Kong) Ltd.
Pada 3 September, Evergrande mengatakan penjualan terkontraknya pada Agustus turun menjadi 38,08 miliar yuan, termasuk jumlah yang diimbangi melalui penjualan unit properti kepada pemasok dan kontraktor, yang turun 26 persen dari 51,48 miliar yuan pada periode yang sama tahun 2020.
Area penjualan yang dikontrak meningkat menjadi 5,34 juta meter persegi dari 5,32 juta persegi untuk periode tersebut, yang berarti bahwa harga jual rata-rata turun 26,3 persen menjadi 7.130 yuan dari 9.669 yuan per meter persegi.
Meskipun downgrade, saham Evergrande naik 3,9 persen menjadi HK$3,71 saat ditutup pada hari Rabu. Namun, saham tersebut jatuh ke HK$3,35 pada Kamis pagi, di bawah harga penawaran umum perdana HK$3,5 pada 2009. Saham-saham itu ditutup turun 4,31 persen pada HK$3,55, pada hari Kamis.
Sebelumnya, Kamis (9/9) lalu media Hong Kong melaporkan bahwa Wakil Presiden Evergrande, Xia Haijun, telah tiba di Hong Kong dan akan berkonsultasi dengan pihak terkait tentang pembentukan komite kreditur atas permintaan pemerintah Provinsi Guangdong.
Sejak direncanakan untuk terdaftar di pasar saham A melalui daftar pintu belakang dibatalkan tahun lalu, Evergrande menghadapi tantangan besar untuk mengisi kembali arus kasnya karena rasio roda gigi yang tinggi. Beijing telah mengatakan kepada regulator perbankan bahwa mereka harus memantau dengan cermat semua pinjaman properti dan mencegahnya mengalir secara tidak teratur ke pasar properti.
September lalu, media Cina daratan melaporkan bahwa Evergrande telah mengirim surat kepada pemerintah Guangdong untuk meminta bantuan atas masalah utangnya. Dikatakan dalam surat itu, kegagalan untuk menyelesaikan masalah dapat menyebabkan risiko sistemik pada sistem perbankan. Investor strategis kemudian setuju untuk menyerahkan penebusan pinjaman yang mereka tawarkan kepada Evergrande dengan imbalan saham biasa.
Pada 26 Agustus tahun ini, Yicai.com melaporkan bahwa Hui dan manajemen kunci baru-baru ini pindah dari Shenzhen ke Guangzhou untuk berkomunikasi dengan pejabat di Komisi Pengawasan dan Administrasi Aset milik negara (SASAC), setiap hari.
Dikatakan, perusahaan milik negara, termasuk Guangzhou City Construction Investment Group dan Yuexiu Property Co Ltd, telah mulai mengambil alih aset Evergrande, termasuk lapangan sepak bola dan properti terkait di Guangzhou dan bangunan komersial di Hong Kong.
Pemerintah pusat meminta pejabat Guangdong untuk menyelesaikan masalah utang Evergrande dengan pendekatan “berorientasi pasar”, penyedia intelijen keuangan REDD melaporkan pada 21 Agustus.
Evergrande berencana untuk menangguhkan pembayaran bunga karena pinjaman ke dua bank pada 21 September, tulis REDD Rabu lalu, mengutip sumber yang diberi pengarahan oleh para bankir. Juru bicara Evergrande mengatakan kepada media daratan pada hari Rabu bahwa perusahaan tidak memiliki rencana untuk pindah ke Guangzhou.
Tse kay-chung, co-direktur dan analis properti di Bocom International Securities Limited, mengatakan masih belum jelas apakah pemerintah pusat telah campur tangan dalam masalah utang Evergrande. Tse mengatakan jika Beijing tidak menawarkan bantuan, properti Evergrande yang belum selesai harus ditinggalkan, yang mengakibatkan dampak negatif besar pada pasar properti dan sistem perbankan China.
Tse mengatakan kemungkinan besar pemerintah pusat akan mengumumkan rencana restrukturisasi utang untuk Evergande pada kuartal keempat, baik dengan mengubah pengembang menjadi perusahaan milik negara atau melikuidasi asetnya.
Dampak ke beberapa pengembang properti Cina
Jumat lalu, Guangzhou R&F Properties diturunkan ke B2 dari B1 oleh Moody’s karena perusahaan menghadapi peningkatan risiko pembiayaan kembali karena aksesnya yang lemah ke pendanaan luar negeri dalam menghadapi jatuh tempo utang yang akan datang.
R&F Properties (HK) Co Ltd telah diturunkan ke B3 dari B2 karena melemahnya dukungan dari induk perusahaan. Moody’s mengatakan peringkat R&F telah ditinjau untuk diturunkan lebih lanjut. Peringkat antara “B1” dan “B3” mengacu pada “sangat spekulatif.”
Rabu lalu laporan media mengatakan, unit perbankan swasta Citigroup dan Credit Suisse Group telah berhenti menerima obligasi Fantasia Holdings Group sebagai jaminan karena memburuknya situasi keuangan pengembang properti yang berbasis di Shenzhen.
Pada hari Kamis, saham R&F Properties turun 3,7 persen pada HK$5,7 sementara saham Fantasia turun 4,5 persen pada 63 sen HK. China Aoyuan Group turun 8,5 persen pada HK$4,2, dan Greentown China Holdings turun 7,2 persen pada HK$11,42.
Pada 5 September, setidaknya 274 pengembang properti, sebagian besar perusahaan kecil dan mikro, telah bangkrut di Cina tahun ini, yang berarti bahwa pengembang runtuh setiap hari, tulis The Time Weekly, majalah milik negara di bawah Guangdong Publishing Group, menulis Senin lalu.
Mengutip penelitian China Index Academy, laporan itu mengatakan tidak mungkin regulator perbankan akan meningkatkan pinjaman properti kepada pengembang pada paruh kedua tahun ini. Dikatakan, pengembang properti harus mempercepat penjualan mereka dan mengisi kembali modal sendiri. [Asia Times]
